Tính pháp lý của một Bất động sản là yếu tố cực kỳ quan trọng. Là nhân tố quyết đính tính hợp pháp của bất động sản có được mua bán trên thị trường hay không. Nếu bạn nghĩ chỉ có người mua mới quan tâm đến điều đó thì hoàn toàn sai lầm.
>>Những điểm mới Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh Bất động sản 2014
>>Tiến độ thanh toán tiền mua nhà hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?
>>Quy định về Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam từ 1/7/2015
>>Nghệ thuật đàm phán của Sold Goldman trong Bất Động Sản
>>Bạn sẽ nói gì nếu Khách hàng nói “Tôi muốn mua nhưng giá quá cao”?
>>Những điểm mới Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh Bất động sản 2014
>>Tiến độ thanh toán tiền mua nhà hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?
>>Quy định về Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam từ 1/7/2015
>>Nghệ thuật đàm phán của Sold Goldman trong Bất Động Sản
>>Bạn sẽ nói gì nếu Khách hàng nói “Tôi muốn mua nhưng giá quá cao”?
Là một nhân viên môi giới BĐS, khi giới thiệu một sản phẩm tới khách hàng bạn không nên chỉ chăm chăm các đặc điểm dễ dàng nhận thấy như: vị trí, tiện ích, thiết kế, nội thất, giá cả.. mà phải nắm rõ được tính pháp lý của dự án. Những khách hàng tỉ mỉ và cẩn thận thường hỏi kỹ về vấn đề này, nếu bạn không nắm rõ luật và tư vấn rõ ràng cho người mua thì xác suất thất bại là rất cao.
Vì vậy, để hiểu rõ về tính pháp lý của dự án, bạn cần nắm vững những quy định sau:
Vì vậy, để hiểu rõ về tính pháp lý của dự án, bạn cần nắm vững những quy định sau:
Đối với dự án nhà chung cư:
Đối với những loại dự án này, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể về điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành tương lai hoặc ký hợp đồng huy động vốn với người mua, cụ thể như sau:
Điều 39, Luật Nhà ở 2005 quy định hình thức cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thiện phần móng thì chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở. Theo đó, tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.
Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng và đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định về kinh doanh bất động sản trong luật và đã thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.
Cụ thể, việc xây dựng xong phần móng của căn nhà (tính cả công trình nhà ở với mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định ở điểm này được xác định là giai đoạn đã xây xong phần đài giằng móng (kể cả phần xử lý nền nếu có) hoặc đến độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất tại công trình nhà ở này và được nghiệm thu kỹ thuật theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
Điểm b, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định như sau: Chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng, văn bản góp vốn với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi dự án phát triển nhà ở đó đã được phê duyệt, đã tổ chức khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.
Đồng thời, theo quy định ở Khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, các trường hợp huy động vốn không đáp ứng đủ các điều kiện và không đúng các hình thức quy định tại điều này thì hợp đồng đã ký kết không có giá trị pháp lý. Trường hợp này, bên huy động vốn sẽ bị xử lý theo đúng quy định hiện hành.
Trên cơ sở đó, khi mua căn hộ chung cư trong các dự án, bạn nên lưu ý kiểm tra xem dự án đó đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ đã điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa theo những quy định nêu trên.
Đối với dự án nhà ở riêng lẻ:
Đầu tiên, trước khi muốn mua đất hay mua nhà, bên mua cần xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất đó, cụ thể như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005) hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng).
- Trường hợp là nhà thì phải kèm theo những giấy tờ khác: thông báo và biên lại nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiệng trạng.
- Bên cạnh đó, bên mua cần phải xem Chứng minh nhân dân của bên bán để xem họ có phải là chủ sở hữu hay không nhằm tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền. Trường hợp này giao dịch sẽ vô hiệu.
Thứ hai là bên mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để biết tình trạng: có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?...
Thứ ba, về hình thức của giao dịch/hợp đồng nhà đất: Pháp luật quy định về hợp đồng giao dịch nhà ở: Điều 450 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà như sau: “Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005: "Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.
Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay không phù hợp về hình thức và thường chứa đựng nhiều rủi ro (nhất là đối với bên mua).
Nếu bên bán không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng bên mua vẫn đồng ý và tiến hành giao dịch thì không được coi là “bán chui”. Tuy nhiên, theo quy định của luật, từ năm 2004, khi tiến hành giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, trường hợp không có giấy tờ này mà phát sinh tranh chấp, giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận và chứa nhiều rủi ro.
Với kinh nghiệm bản thân tôi. Bán một dự án bất động sản mà chưa rõ tính pháp lý như thế nào, chủ đầu tư hoạt động yếu kém hoặc chủ nhà trả lời mập mờ thì thôi bỏ, không bám theo nó làm gì, xác suất thành công thấp, làm lại mất uy tín bản thân.
Xin cảm ơn!
0 nhận xét:
Post a Comment